주택연금이란 주택연금 단점 알아보기

주택연금이란 살고 있는 집을 담보로 매달 연금처럼 돈을 받을 수 있는 제도입니다. 연금이라는 이름이지만 실제로는 대출이므로 매달 이자도 발생하고 초기 보증료와 연 보증료도 발생합니다. 대출은 한 번에 목돈을 빌리는 것이지만 주택연금은 매달 나눠서 돈을 빌리는 것입니다. 

 

 

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주택연금의 개념과 단점  

 

◆ 주택연금이란 (  = 대출 )

 

집은 가지고 있지만 소득이 부족해 노후 생활비가 모자란 만 55세 이상의 은퇴자가 평생 동안 일정 금액을  연금처럼 받을 수 있는 제도입니다.

집을 담보로 맡기고 그 집에 살면서 대출금을 나누어서 매달 받는 거죠. 즉, 실제로는 연금이 아닌 주택담보대출이라고 생각하면 됩니다. 

 

보통 은행에서 하는 주택담보대출은 한 번에 목돈을 빌리지만, 주택연금은 일정기간 혹은 사망할 때까지 매달 나누어서 빌리는 것이 다른 점이죠.

 

그리고 집을 담보로 보증을 서 주는 것이 주택금융공사이고, 이 정부기관의 보증을 믿고 은행이 돈을 매달 대출해주는 것입니다. 

 

 

개인의 노후보장을 위한 연금은 크게 3종류가 있습니다. 1차는 국민연금 같은 나라에서 보장해주는 기초연금이며, 2차는 기업이나 회사에서 보장해주는 기업연금 ( DC, DB형 ), 3차는 개인이 직접 가입하는 개인연금이나 연금저축이 해당됩니다.

 

3차까지의 연금제도로도 노후 생활비가 부족하다면 거주하고 있는 집을 담보로 대출받아 매달 연금처럼 받을 수 있는 주택연금이 4차 연금에 해당한다고 보면 됩니다. 

 

민간은행에서 100% 대출해주는 것이 아니기 때문에 시중에서 적용되는 대출금리보다는 저렴하고, 사망 시까지 종신으로 받을 수 있다는 점도 다릅니다. 그리고 서민의 노후보장을 위한 것이기 때문에 영리를 추구하는 제도가 아니라는 것도 다릅니다.

 

 

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◆ 주택연금의 단점 

 

1. 보증료와 그 외 경비 발생 

 

주택금융공사에서 보증하여해주는 대출이므로 그것에 대한 보증료가 발생합니다.

처음 가입 시에 1번만 발생하는 초기보증료와 매월 납부해야 하는 연 보증료 2가지가 있고요.

 

초기보증료는 집값의 1.5%로 책정되며 5억 원으로 계산된 집의 경우 750만 원이 초기보증료가 됩니다. 연 보증료는 연금으로 받는 총금액의 0.75%가 됩니다. 초기보증료는 주택연금을 해지해도 돌려받을 수 없습니다.

 

월 100만 원을 받는다면 7500원이 매달 연 보증료로 발생하는 것. 노후자금이 부족해서 집을 담보로 주택연금에 가입하는 것인데, 보증료가 생각보다 부담이 되는 것이 사실입니다.

 

하지만 보증료는 직접 가입자가 현금으로 납부하는 것이 아니라 매달 받는 금액과 함께 부채 ( 빚 )로 계산해 두었다가 가입자가 사망하거나 주택연금 해지 시에 한꺼번에 내게 됩니다.

 

은행 등 ( 금융사)가 연 보증료를 가입자 대신 미리 내고, 이에 대한 이자를 받기 때문에 가입자는 연 보증료에 대한 이자와 주택연금에 대한 이자도 실제로는 지불하게 되는 것이죠.

 

직접 현금 납부하는 것이 아니기 때문에 체감하기는 어렵지만 결국은 가입자의 몫입니다. 

 

보증료 외에도 법무사 비용, 인지세, 등록세 및 지방교육세로 경비가 발생합니다. (70세, 3억 원 주택 기준 합계 110만 원 전후)

 

2. 대출이자 (금리) 발생

 

주택연금도 결국은 대출이므로 당연히 이자도 발생합니다.

 

돈을 빌려주는 은행 등이 미리 이자를 떼고 월 지급액을 지급하기 때문에 직접 이자를 낼 필요는 없습니다. 서류상 숫자로만 존재하는 형태로  나중에 연금총액에 더해서 늘어나는 것이죠. 

 

보증료와 마찬가지로 이자도 연금을 해지하거나 부부 모두 사망으로 집을 팔아 정산하게 될 때 한꺼번에 계산됩니다. 

시중 대출이 금리보다는 저렴한 편이며, 가입자의 신용도는 상관없습니다.

 

가입 시 두 종류의 금리를 선택할 수 있고, 가입 이후에는 변경이 불가능합니다.

 

▶ 주택연금 금리 = 기준금리 + 가산금리 

 

기준금리는 3개월 CD금리 혹은 신규취급액 COFIX ( 코픽스 ) 금리 둘 중 한 가지 선택 

•  3개월 CD 금리 선택 시 기준금리는 1.1%
•  신규취급액 코픽스 금리 선택 시 기준금리는 0.85%

신규취급액 코픽스 금리는 한 달 동안 신규로 취급한 상품들의 금액을 평균으로 계산됩니다. 

 

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3. 주택연금 해지 시 3년간 재가입 불가

 

도중에 해지하거나 거주 중인 주택을 팔게 되면   그동안 받은 총 수령액과 보증료, 이자를 모두 한꺼번에 상환해야 합니다.

그리고 3년간 재가입은 불가되며, 재가입 시 다시 초기 보증료가 발생합니다. ( 해지 수수료는 없음 )

오른 집값으로 더 받을 수 있는 월 수령액과  재가입 시 내야 하는 보증료 등을 잘 따져봐야 하는 거죠. 

 

4. 주택 가격이 상승해도 월 지급액은 그대로

 

연금을 받는 동안 주택 가격이 상승한다 해도 초기 가입 시에 측정한 주택값으로 계산된 월지급금을 계속 받게 됩니다. 반대로 주택 가격이 하락하는 경우는 장점이 될 수도 있지만, 장기적으로 상승해온 한국의 주택 가격을 생각해보면 손해 볼 확률이 더 높습니다.  

 

5. 현실적인 물가 반영이 안 됨 

 주택금융공사의 안내에는 초기에 수령액 계산 시 물가가 상승할 것을 미리 산정했다고 하지만, 십 년 후 이십 년 후에도 계속 같은 금액을 받으면 올라가는 물가에 비해 현금 가치가 떨어지게 되어있습니다.

 

시간이 갈수록 받는 수령액을 점점 늘리는 방식을 선택하면 어느 정도 커버는 되지만, 연금 지급 초기에 받는 금액이 현저히 적을 수도 있습니다. 

 

6. 1년 이상 집을 비울 수 없다

 

주택연금을 위해 담보로 잡힌 집은 실제 거주를 해야 하며, 1년 이상 집을 비울 수 없습니다. 단 예외사항으로 질병치료 등을 위해 병원에 입원하거나, 자녀의 봉양으로 다른 주택에 1년 이상 체류하는 경우, 관공서 격리 등의 사유로 주택연금을 계속 받을 수 있습니다.

 

만약 이사 등으로 거주지가 바뀌게 되면 주택공사의 승인을 받아 주택연금 담보주택을 변경할 수 있습니다. 새로운 거주지의 담보가치에 따라 월 수령액이 달라지거나 초기 보증료를 추가로 납부해야 하는 경우도 있으므로 주의해야 합니다. 

 

실제 거주가 주택연금 가입의 조건이지만, 부부 중 1명이 살면서 주택의 일부만을 무보증금 월세로 준다면 가입이 가능합니다

 

주택연금을 담보로 잡힌 주택은 전세나 월세로 줄 수 없습니다. 다만 위와같이 부부 중 1명이 거주하면서 무보증금 월세로 주택의 일부만을 임대는 가능합니다. 혹은 실거주 예외 인정사유로 인해 주택금융공사의 승인을 받았다면, 다른장소로 이전하기 위해 주택 전부를 임대하는 것 또한 가능합니다.

 

 

◆ 주택연금의 단점 정리 

주택연금은 거주와 생활비를 동시에 해결할 수 있고, 평생 안정된 금액을 보장받으므로 아주 매력적인 노후보장제도입니다.

 

하지만 집값이 상승해도 월 수령액은 증가하지 않으며, 본질은 주택담보대출과 같으므로 가입 시 발생하는 초기 보증료, 매월 발생하는 연 보증료, 그 외 경비가 추가로 들어갑니다. 

 

주택을 팔거나 주택연금을 해지하면 그동안 받았던 수령액과 이자, 보증료를 모두 한꺼번에 갚아야 하며, 초기보증료는 반환되지 않으므로, 집값 상승으로 월 수령액 증가를 노려 해지를 고려 중이라면 신중히 판단해야 합니다.

 

매달 일정액의 생활비는 보장되지만, 담보 잡힌 집에 실제로 거주를 해야 하며 이사나 이전에 제한이 걸리게 됩니다. 점점 상승하는 물가도 현실적으로 반영이 되지 않는 다는 점도 있습니다. 

 

가입하는 연령, 주택의 가격 등 여러 요인을 꼼꼼히 비교해보고 가입하는 것을 추천합니다.

 

 

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